住宅ローンの基礎知識

住宅ローンの基礎知識

住宅ローンの金利には「固定金利型」と「変動金利型」を中心に、いくつかのタイプが存在する。
主なタイプと、それぞれの特徴について見ていこう。
タイプは大きく分けて3つのタイプです。

固定金利型、変動型、固定期間選択型がその3つのタイプとなります。
それらの違いをお話しますね。
 
 
①返済額が変わらず、資金計画を立てやすい固定金利型
固定金利型の魅力は、長期にわたる返済期間中、金利が一定なので、返済額が変わらないこと。変動金利に比べて、金利は高めに設定されることが多いが、将来市場全体の金利が高くなってしまっても、現状のままの金利が適用されるため、金融情勢に振り回されることなく、安心して返済ができるのがメリット。
 
 
 
②返済中、定期的に金利が見直される変動金利型
変動型は、借入当初の金利が低いのが魅力。ただし、借入後、市場金利の動きに合わせ、定期的(半年ごと)に金利が見直されるため、将来的に金利や返済額が上がる可能性がある。返済額は5年に1度見直され、上がる場合は前回の1.25倍を上限とするのが一般的。変動型を借りる場合は、毎月返済額を少なめにして金利や返済額上昇時に備えるなど、リスクへの備えが必要だ。
 
 
 

③固定期間とその後の金利タイプを選べる固定期間選択型
「固定」という言葉が入るが、変動金利と同じく返済中に金利や返済額が変わるタイプ。5年、10年など借入後一定期間の金利を固定にし、固定期間終了後はその時点の金利が適用される。ただし、次回には前回と異なる金利タイプを選ぶこともできる。固定期間が短いほど金利は低めだが、最近は10年固定の金利を大きく引き下げた商品も登場している。
 
 
 
 
 
★返済額を左右する要素とは
住宅ローンは「借金」。もちろん利息もつく。だからこそ少しでもオトクに、しかし無理のない返済ができるローンを選びたい。返済額を左右する要素をチェックしておこう。
返済額への影響が大きい「金利」
金利1%の差が総返済額に大きく影響
お金を借りれば利息がつく、これは当然のこと。住宅ローンの利息の金額を左右するのが「金利」だ。下の表のように、わずか1%の金利差が、長期の借入となる住宅ローンでは、返済額を大きく左右することになる。少しでも金利の低い住宅ローンを選びたいと考えるのは当然だ。
 
 
 

■金利による総返済額の違い
※借入額3000万円、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なし、返済期間中金利は変わらないとして試算
変動金利型を利用する場合は、金利上昇リスクに備えよう
変動金利型を利用する場合、金利上昇リスクに備える必要がある。現在のような低金利が続けば問題ないが、長い目で見れば、金利上昇がないとは言い切れない。金利が上がった場合でも支払っていけるか、一度計算してみよう。
 
 
 

■5年後に金利が上がった場合の毎月返済額の変化
※当初借入額3000万円、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なし
※5年後に金利が上がりその後は返済終了まで変わらないとして試算
「返済期間」が短いほど、総返済額がダウンする
返済期間が長いと、それだけ利息もかさむ
次に返済額に影響を与える要素が「返済期間」だ。現在は、最長返済期間を35年までとするローンが一般的。しかし、返済期間が長いと、利息がかさんで総返済額は当然多くなる。総返済額を抑さえたいなら、返済期間はできるだけ短いほうがよいのだ。
 
 

■返済期間による総返済額と利息の違い
※金利2.0%、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なしで試算
返済期間を短くすると毎月返済額は高くなる
返済期間を短くすると総返済額は減らせるが、下図のように毎月返済額は高くなってしまう。このため、返済期間を決めるときは、住宅ローンの返済が家計を圧迫しないよう注意が必要だ。なお、一般的に返済期間は1年単位で設定できる。下表では33年返済の毎月返済額を紹介しているが、この場合、総返済額は約4100万円で、35年のケースより58万円減らせる。

■返済期間による毎月返済額の違い
※借入額3000万円、元利均等、全期間固定金利2.0%、頭金・ボーナス時加算なしで試算

さまざまな「返済方法」を検討してみよう
 
 

「元利均等払い」と「元金均等払い」
住宅ローンの返済方法には、「元利均等払い」と「元金均等払い」の2種類がある。元利均等払いは、毎月返済額のなかの元金と金利の割合を変えることで、返済額が一定になるもの(金利変動の場合は変化する)。元金均等払いは、毎月返済額のなかの元金の額を一定にするもので毎月返済額は、当初が最も高くどんどん下がっていくことになる。総返済額では、元金を早めに返せる分、利息が減り、元金均等払いのほうが低くなる。
 
 
 
「ボーナス時加算」を利用すべきか?
返済方法でもう一つ考えておきたいのが「ボーナス時加算」だ。ボーナス月に、毎月返済額にプラスして支払いを行う返済方法で、その分、返済期間を短縮したり、毎月返済額を低くすることもできる。しかし、ボーナス時返済を多くし過ぎると、万が一ボーナス支給額が減った場合、返済が苦しくなることもあるので、無理のない金額にすることが大切だ。
将来イメージと金利動向で「自分にとっての買い時」を判断
「今買っていいのか?」という不安は常につきまとう。そんなときは、自分たちの「理想の暮らし」という原点に戻ってみよう。マイホームを買うと決めていて、例えば「子どもが小学校までには」と考えているなら、景気の回復を待っている余裕はないかもしれない。結局のところ、何十年も先の金利動向を誰も正確には予測できないので、目先の動きに惑わされず、自分たちのタイミングを重視するほうが賢明と言えるかもしれない。今買いたいなら、今あるなかでよりオトクな住宅ローンを選び、賢く返済する方法を考えるほうが現実的かもしれません。
 
 
 
 




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